界面新闻记者 | 王婷婷

界面新闻编辑 | 庄键

　　9月21日 ，上海2026年第九批次集中土拍迎来关键一槌。本批次共出让三宗地块
，其中静安区大宁地块备受关注 。

　　上午，静安区大宁N070302单元117A-09地块被摆上拍卖桌 ，现场经过78轮竞价，最终由建发、象屿联合体以约70.5亿元摘得
，成交楼面价69614元/平方米，溢价率5.48%
。

　　本次成交的静安大宁地块 ，是静安区近五年体量最大的纯住宅地块。地块出让面积4.22万平方米
，计容建筑面积约10.13万平方米，容积率2.4 ，建筑限高80米 。出让前
，该地块已完成新一轮控规优化，实现降容 、降高 ，同步新增公共开放空间
、优化基础教育配套。

　　此外
，该地块无保障房配比、无中小套型硬性约束，叠加彭越浦河景资源与轨交区位优势 ，开发限制少 、产品塑造自由度高
，是上海内中环稀缺的高品质改善型宅地
。

　　据界面新闻了解，该地块仅两组竞买联合体报名 ，均为市场稳健型房企组合。一方为建发象屿，另一方由招商蛇口、南山
、滨江、南通瑞城联合组成 。尽管现场竞价轮数达到78轮
，但整体报价节奏平稳，最终溢价率仅5.48%
。

　　相比今年6月同板块的土拍 ，仅隔三个月
，大宁土地市场的投资心态已明显切换。彼时，静安区大宁N070402单元081a-08地块吸引保利发展 、中海
、建发、招商 、华润越秀共5家竞买人竞拍 ，最终建发以总价72.89亿元竞得
，成交楼面价81665元/平方米，溢价率29.63% 。

　　而本次出让的大宁地块楼面价降至69614元/平方米 ，单价较三个月前降了约1.2万元/平方米
。

　　对于建发短期内连续两度落子静安大宁
，市场普遍认为属于板块深耕与费用 维稳策略。当前头部房企普遍转向深耕核心成熟板块，通过连续补仓稳定片区价值
、统一产品调性 ，可降低跨区域布局的不确定性 。

　　近三年来
，静安大宁推地节奏加快，板块地价在2025年3月冲至高点
。当时 ，本次地块西侧约800米的大华·静安年华宅地，曾吸引华发、绿城 、中海
、招商等头部房企参与角逐
，经67轮竞价后，大华以24.86亿元拿下 ，楼面价92659元/平方米、溢价率32.3%
，刷新板块地价纪录。

　　2024年，静安大宁也推出了两宗地块 。4月份 ，越秀·静安天玥地块成交
，楼面价78197元/平方米
。同年9月，中建玖合首次深度布局上海核心城区 ，以底价63.6亿元竞得大宁灵石社区商住地块
，项目住宅占比79% 、配建5000平方米地下文化设施，楼面价6.83万元/平方米。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦告诉界面新闻 ，静安大宁地块是比较重要的改善型出让区域
，可以看出区域在土地投放方面做了充分准备 。

　　大宁板块的长期价值，依托静安区顶层规划的持续赋能。

　　今年1月 ，静安区发布《静安区“十五五 ”规划纲要》，提出构建“两轴一带三片区
”空间格局
，引导各类资源要素向轴带和片区集聚，促进静安南北高质量均衡发展
。

　　大宁“三生”融合创新区被定位为静安南北高质量均衡发展轴的核心节点。板块向南承接南京西路
、苏河湾CAZ高端商务资源与高净值人群外溢 ，向北联动市北高新科创产业集群
，依托“科创+文创 ”“工作+生活”的产城融合路径，叠加大宁公园升级改造 ，持续夯实高端居住底盘
，改善需求具备长期、稳定的产业与人居支撑 。

　　同策询问 分析师宋红卫在接受界面新闻采访时也表示，静安区在大宁的供地核心逻辑 ，是锚定“减量提质 、以需定供
”导向
，精准匹配内中环改善需求，最大化区域土地资产价值
。依托市北高新产业园的高端产业人口集聚优势 ，补齐职住平衡短板
，项目去化确定性极强。本次大体量地块入市，也是新政之后的一次试探性供地 。

　　不过 ，宋红卫也指出，当前房企拿地积极性明显下降
，土地热度持续降低
。关键原因在于预售标准提高，以及放款延后至竣备 ，房企普遍面临资金压力。但值得肯定的是
，优质地块虽然降温，仍有房企愿意接手 。

　　供需端的变化 ，正在重塑静安楼市的基本面
。宋红卫向界面新闻透露
，截至2026年8月末，静安区新房存量约1600套 ，库存压力呈上升趋势
，去化周期也在延长。随着新项目陆续入市，未来两年内静安区市场供应将持续增加 。“对购房者而言 ，这意味着未来有更多选取 空间
。”

　　当前
，静安大宁板块已有中建玖上琅宸、大华静安年华两大改善项目持续在售。

　　中建玖上琅宸去化相对稳健 。项目于2025年9月首开140套，备案单价约14.68万元/平方米 ，截至2026年9月20日网签去化率82.14%；同年11月二期加推150套，去化率72.67%；2026年3月三期加推118套
，均价回落至13.65万元/平方米，去化率72.88%。

　　大华·静安年华去化相对缓慢
。项目于2025年9月28日首开105套 ，报价区间11.7万—13.68万元/平方米
，开盘满一年仅网签55套，去化率52.38%；今年6月二期加推17套大平层 ，截至9月20日仅售出1套
，高端大户型承接明显偏弱。

　　随着今年出让的这两宗地块陆续登场，大宁将新增近20万平方米住宅用地供应 。供应端持续放量 ，板块供需关系将逐步重构
，上海内中环改善市场的竞争逻辑也将随之迭代
。

　　卢文曦判断，新规之下 ，项目在建造端将有更多尝试空间
，户型面积段或向刚需倾斜，产品配比也可能出现调整。

　　下面  ，大宁板块多盘同台竞技，也将推动区域竞争逻辑从依赖地段红利转向比拼产品力
，开发逻辑从单一项目开发转向区域价值共建 。这一转变，既在检验房企的精细化开发能力 ，也在重塑上海内中环改善住区的长期价值坐标
。